Comment acheter pour louer sans apport ?
Acheter pour louer sans apport, c’est possible !
Acheter pour louer sans apport, réaliser un investissement locatif sans apport est tout à fait possible, découvrez les étapes pour investir en immobilier sans apport.
L’investissement locatif immobilier permet d’augmenter ses revenus, constituer son patrimoine immobilier ou réduire ses impôts par le biais des dispositifs de défiscalisation. L’investisseur en immobilier peut tout à fait acquérir un bien et se lancer dans l’investissement locatif sans apport. Pour ce faire, celui-ci devra toutefois proposer un projet cohérent et bien ficelé pour convaincre la banque de la fiabilité du montage.
Acheter pour louer sans apport et emprunter à 100%
L’apport représente la somme des liquidités qui peut être investit lorsqu’on réalise un projet immobilier. Cet apport réduit le montant du crédit immobilier et constitue un signal important et fiable pour l’organisme prêteur.
Toutefois, l’investissement locatif est une opération qui peut être réalisée sans apport personnel. La banque ou l’organisme prêteur s’appuiera dans ce cas sur les revenus locatifs générés par le mécanisme de l’investissement locatif. De plus, pour l’organisme prêteur, acheter un logement immobilier déjà loué représente un atout car celui-ci pourra s’appuyer initialement sur les recettes déjà générées par le bien.
Selon une étude du Crédit foncier réalisée en 2014, 57% des dossiers de financement d’un projet immobilier locatif se ferait sans apport «notamment afin de maximiser les déductions fiscales». Toujours selon cette même étude, si la valeur moyenne des logements immobiliers acquis était de 167.000 euros, le financement moyen était de 162.000 euros.
Acheter pour louer sans apport et construire un projet d’emprunt
Pour réaliser son projet d’investissement locatif et acheter pour louer sans apport, il faut convaincre la banque, présenter à celle-ci un projet sérieux, déjà monté. Les premières pièces à réunir seront avis d’imposition, bulletins de salaire et relevé des compte. L’investisseur en immobilier, en plus d’être solvable, devra également prouver qu’il est un bon gestionnaire en présentant des comptes positifs et en ayant soldé les crédits à la consommation ou crédit revolving par exemple.
De plus, il peut être judicieux, afin de compléter un prêt à 100%, de passer par un prêt dit « constitutif d’apport personnel » comme un prêt Action Logement par exemple. Celui-ci sera accordé sous certaines conditions par un organisme collecteur 1% logement. Ce prêt permettra d’emprunter de quoi s’acquitter des dépenses annexes comme par exemple les frais de notaires avec un taux d’intérêt de 1% en 2015, en limitant le montant du prêt principal classique dont le taux d’intérêt est lui plus élevé (2,05% en moyenne en juin 2015 pour l’immobilier neuf selon le baromètre de l’Observatoire Crédit Logement / CSA).
Acheter pour louer sans apport et présenter un projet de financement
Le principe de l’investissement locatif immobilier est de rembourser l’organisme prêteur par le biais des revenus locatifs. C’est donc un levier primordial pour convaincre ce dernier.
Il est important de présenter au minimum une ébauche du financement du projet immobilier : celui-ci doit prendre en compte tous les paramètres de frais – prix d’achat du logement mais aussi assurances, charges, etc. – mis en balance avec le montant des loyers espérés. Le prix du loyer doit être en phase avec la réalité du marché immobilier.
Investissement locatif et défiscalisation immobilière
Acheter pour louer permet également de bénéficier de réduction fiscales par le biais de dispositifs de défiscalisation immobilière. Dispositif Pinel, dispositif Girardin, investir en EHPAD ou encore dispositif Censi-Bouvard par exemple sont des dispositifs qui permettent d’amortir une partie du prix d’achat du logement immobilier à travers des réductions d’impôts. En contrepartie, le propriétaire s’engage à respecter certaines d’obligations, comme par exemple la mise en location du bien pour une durée minimum de 9 ans, ou le respect d’un plafonnement du prix du loyer selon un zonage défini par décret. Se rapprocher d’un professionnel tel qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) permettra de choisir dispositif de défiscalisation immobilière le plus intéressant en fonction du projet immobilier. Le CGP réalisera ensuite le montage financier, afin de présenter à l’organisme prêteur un projet cohérent, fiable et solide.
🔄 Mise à jour 2025 : peut-on toujours investir sans apport ?
Acheter pour louer sans apport en 2025 : ce qui change (ou pas)
En 2025, il est toujours possible d’acheter pour louer sans apport. Le contexte économique reste tendu (hausse des taux, resserrement du crédit), mais les banques continuent à étudier avec attention les projets bien construits. Plus que jamais, c’est la solidité du dossier qui prime.
Les revenus locatifs attendus, la bonne gestion des finances personnelles, et la cohérence globale du projet (emplacement, rentabilité, vacance locative faible…) permettent encore d’obtenir un financement à 100%, voire 110% si les frais de notaire et de garantie sont bien intégrés.
Côté prêts complémentaires, certains dispositifs comme le prêt à taux zéro dans l’ancien sous conditions de travaux ou le prêt Action Logement peuvent toujours venir renforcer le plan de financement, selon votre situation.
Enfin, les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel (dans sa version transitoire) ou le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) continuent d’offrir des leviers puissants pour rentabiliser un investissement… même sans apport.
❓ Questions fréquentes en 2025
Est-ce qu’on peut toujours emprunter sans apport en 2025 ?
Oui, à condition d’avoir un dossier solide. Les banques prêtent encore à 100%, mais elles sont plus exigeantes : gestion sérieuse, revenus stables, projet cohérent et rentable.
Est-ce plus difficile d’investir sans apport aujourd’hui ?
Oui et non. Les taux d’intérêt ont augmenté, ce qui peut impacter la rentabilité. Mais en parallèle, les loyers ont progressé dans de nombreuses zones, compensant parfois la hausse des mensualités.
Quels profils peuvent acheter pour louer sans apport en 2025 ?
Les jeunes actifs avec de bons revenus, les investisseurs déjà propriétaires, ou les locataires avec une capacité d’épargne régulière. Ce n’est pas réservé aux « gros » investisseurs.
Un bien déjà loué facilite-t-il toujours l’obtention du prêt ?
Oui, c’est un vrai plus. Cela rassure la banque, qui voit déjà les loyers tomber. Ça peut même accélérer l’acceptation du dossier.
Peut-on encore bénéficier d’avantages fiscaux en investissant sans apport ?
Tout à fait. Le dispositif Pinel, dans sa version transitoire jusqu’à fin 2024, reste accessible si vous avez signé l’acte avant la date butoir. Et le statut LMNP reste très intéressant, surtout dans l’ancien avec du meublé bien placé.