Comment calculer la rentabilité locative ?
Découvrez comment calculer simplement la rentabilité locative d’un investissement locatif
La rentabilité locative mesure la performance d’un investissement locatif.
Mise à jour 2025 – Les outils de calcul de rentabilité locative et défiscalisation
Calcul de la rentabilité locative : les outils en ligne 2025 font (presque) tout le travail !
En 2025, de nombreux outils digitaux permettent de calculer automatiquement la rentabilité locative, qu’elle soit brute, nette de charges ou nette-nette après fiscalité. Ces simulateurs intègrent même les dispositifs en vigueur comme la loi Pinel+, le statut LMNP, ou le dispositif Denormandie, avec prise en compte des plafonds de loyers, des frais de gestion, ou des éventuels avantages fiscaux.
Autre nouveauté : les plateformes de gestion locative proposent désormais des tableaux de bord intelligents permettant de suivre en temps réel l’évolution de la rentabilité de son bien selon l’occupation, les charges réelles, et même les prévisions fiscales à venir.
Enfin, avec la montée de la fiscalité écologique, les travaux de rénovation énergétique impactent désormais fortement le rendement locatif net. En 2025, un logement mal classé (DPE E, F ou G) peut subir des restrictions de location voire des sanctions, ce qui diminue fortement sa rentabilité globale.
Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, l’un des objectifs de l’investisseur immobilier est de bénéficier de revenus réguliers, c’est pourquoi il est important de connaître les règles pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier. Lorsqu’un investisseur réalise un investissement locatif, celui-ci doit calculer de façon précise le rendement locatif du bien afin de vérifier la solidité du montage et assurer l’optimisation des gains dont il pourra bénéficier.
3 façons de calculer la rentabilité locative
La rentabilité locative brute :
Le calcul du rendement locatif s’effectue en mettant en rapport le prix d’achat de l’investissement locatif avec le loyer brut annuel perçu.
Taux de rentabilité brute =
100 x (loyer mensuel x 12)
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Prix d’acquisition du bien
Le prix d’achat du bien immobilier comprend également l’ensemble des frais inhérents à l’acquisition tels que les frais de notaires, frais d’agence immobilière par exemple.
La rentabilité brute est un premier indicateur de l’intérêt global d’un investissement locatif immobilier, mais il manque de précision puisqu’il ne prend en compte que les loyers perçus. La rentabilité brute ne tient pas compte par exemple des réductions fiscales réalisées par le biais des dispositifs de défiscalisation immobilière.
La rentabilité locative nette de frais et charges :
Le calcul de la rentabilité locative nette de frais de charges se fait par rapport au prix d’achat du bien et prend en compte les frais de gestion et d’entretien du bien immobilier.
Taux de rentabilité nette de frais et de charges = 100 x (loyer mensuel x 12)
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion
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Prix d’acquisition du bien
La rentabilité locative nette de frais et charges repose sur le principe qu’un bien doit être entretenu pour être bien loué ou valorisé. Les frais pris en compte pour le calcul sont les suivants :
- La taxe foncière
- Les charges non récupérables auprès des locataires, tels que les honoraires de syndics par exemple
- Les travaux d’entretien courant
- Les frais de gestion et les assurances pour les loyers impayés
- Les vacances locatives pendant lesquelles il n’y a pas de loyer payé, par exemple entre deux changements de locataires
La rentabilité locative nette de frais et charges est un indicateur assez précis de la rentabilité d’un investissement locatif. Il permet au particulier investisseur de se faire une idée réaliste de la solidité et de l’intérêt de son montage immobilier.
La rentabilité locative nette
Le calcul de la rentabilité locative nette d’un investissement locatif se fait en tenant compte de de l’ensemble des paramètres : recettes après impôts, déductions fiscales obtenues grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Girardin etc…)
Taux de rentabilité nette =
100 x (loyers perçus sur l’année + avantages fiscaux – taxe foncière – charge non recouvrements – frais de gestion – prélèvements sociaux – surplus d’impôt sur le revenu)
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Prix d’acquisition du bien
Si la rentabilité locative nette est l’indicateur le plus fin pour évaluer l’intérêt d’un investissement locatif immobilier, c’est également le mode de calcul le plus complexe, car en effet, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte. Tous changements de situation de l’investisseur immobilier (chômage, retraite ou au contraire une hausse des revenus) modifie le calcul du rendement locatif et son résultat.
❓ Questions fréquentes en 2025
Quelle méthode est la plus fiable pour évaluer mon rendement locatif ?
La rentabilité nette après fiscalité reste la plus réaliste, surtout si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux. C’est aussi la plus complexe à calculer manuellement.
Puis-je calculer ma rentabilité locative en ligne ?
Oui, en 2025, il existe de nombreux simulateurs de rentabilité locative en ligne, gratuits ou intégrés aux services des conseillers en gestion de patrimoine. Ils prennent en compte fiscalité, charges, assurance, vacances locatives, etc.
Dois-je intégrer les travaux de rénovation dans mon calcul ?
Absolument. Non seulement les travaux pèsent sur le coût d’acquisition, mais en 2025, ils permettent aussi d’améliorer le DPE du bien, condition souvent indispensable pour continuer à louer dans de bonnes conditions.
Le rendement locatif évolue-t-il avec le temps ?
Oui. Hausse des charges, évolution des loyers, changements fiscaux ou baisse d’occupation influencent directement la rentabilité nette effective. Il est conseillé de réévaluer la rentabilité de son bien chaque année.
Existe-t-il un bon taux de rentabilité locative en 2025 ?
Cela dépend de la stratégie. En 2025, un rendement brut de 4 à 6 % est déjà satisfaisant en zone tendue comme Paris ou Lyon. En zone plus détendue, on vise plutôt 7 à 10 % brut, mais avec des risques plus élevés.