Zonage Pinel 2025 : optimiser les revenus grâce aux réductions fiscales
Le zonage Pinel a été mis en place le 1er octobre 2014. Les biens immobiliers neufs, en réhabilitation ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), doivent être localisés dans des zones établies par la loi Pinel, dites zones Pinel. Ce zonage regroupe les secteurs géographiques pour lesquels le marché immobilier est considéré comme « tendu », c’est-à-dire là où la demande en logement est nettement supérieure à l’offre.
Investir dans un projet immobilier est souvent source de contrariétés pour les investisseurs, notamment à cause des contraintes financières que cela implique. Il faut en effet prendre en compte plusieurs paramètres : le remboursement d’un prêt contracté auprès d’un établissement bancaire, des charges diverses et la fiscalité. Pourtant, il est possible d’optimiser son investissement en profitant de dispositifs incitatifs mis en place par le gouvernement. Le dispositif Pinel, bien utilisé, peut permettre de concilier rentabilité et allègement fiscal, à condition que l’emplacement du bien, les plafonds de loyers et la durée de location soient en phase avec les critères établis. C’est là qu’intervient le zonage Pinel.
Critères d’éligibilité au dispositif Pinel en 2025
Depuis 2021, la loi Pinel a évolué, notamment avec l’introduction du Pinel+. Pour bénéficier des réductions fiscales, le logement doit être :
- Neuf ou réhabilité selon des normes précises,
- Situé dans une zone éligible (A bis, A ou B1),
- Loué nu, à usage de résidence principale,
- Loué pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt reste calculée sur le prix d’achat, mais les taux de réduction ont été progressivement abaissés :
- 9 % pour une location de 6 ans,
- 12 % pour 9 ans,
- 14 % pour 12 ans.
Cependant, le dispositif Pinel+ permet de conserver les anciens taux plus avantageux (jusqu’à 21 %) à condition de respecter des critères supplémentaires : localisation en quartier prioritaire ou respect de normes environnementales et de qualité d’usage renforcées (surface minimale, double exposition, espace extérieur…).
Zonage Pinel : quelles villes sont éligibles en 2025 ?
Le zonage Pinel 2025 classe les communes selon la tension du marché immobilier en trois grandes zones :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne,
- Zone A : grandes agglomérations comme Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, ou encore la partie ouest de la Côte d’Azur,
- Zone B1 : métropoles régionales, agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes en forte croissance ou en bord de mer.
Les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis plusieurs années, sauf dérogation spécifique délivrée avant 2019, désormais expirée.
Le zonage peut être révisé par arrêté ministériel afin d’ajuster la répartition territoriale selon l’évolution des marchés. Il n’est donc pas rare de voir certaines villes basculer d’une zone à une autre en fonction de leur attractivité ou de la pression locative.
Les départements d’Outre-mer (DOM) sont également concernés, mais dans le cadre du Pinel Outre-mer, qui offre des taux de réduction d’impôt spécifiques (jusqu’à 32 %) en contrepartie de conditions particulières.