Défiscalisation immobilière : comment choisir son dispositif de défiscalisation ?
Défiscalisation immobilière : comment choisir son dispositif de défiscalisation ?
Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent d’investir dans l’immobilier, de se constituer un patrimoine immobilier et de réduire ses impôts sur le revenu. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière proposant différentes options qu’il convient de choisir en fonction de son profil personnel, de ses objectifs à long terme. Loi Girardin, loi Scellier, loi Robien, dispositif Pinel, dispositif Duflot, dispositif Censi-Bouvard, LMNP, EHPAD, les lois et dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux, se succèdent ou parfois se côtoient, selon les orientations des différents gouvernements en place. Quel est l’objectif commun de ces dispositifs de défiscalisation immobilière ? Le but principal est de relancer le marché de l’investissement locatif et l’offre locative en imposant à l’investisseur en immobilier certaines contraintes notamment en terme de durée minimale de location et cela en contrepartie d’avantages fiscaux.
Dispositifs de défiscalisation immobilière : comparer pour mieux choisir
Il y a de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière et ceux-ci évoluent très rapidement pour être finalement remplacé s par de nouveaux dispositifs. Pour comprendre et choisir le dispositif de défiscalisation, il est nécessaire de s’informer et de suivre l’actualité sur le sujet.
Comparatif des différents dispositifs de défiscalisation immobilière
Tableau
Défiscalisation immobilière : définir son profil et ses objectifs à long terme
Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, le choix du dispositif de défiscalisation est déterminé par le profil personnel de l’investisseur en immobilier. Quelle est sa capacité d’épargne, quel est le montant d’imposition et niveau de réduction recherchée etc… et, également, en fonction de ses objectifs à long terme. L’investisseur en immobilier souhaite t-il principalement se construire un patrimoine immobilier, ou percevoir des revenus complémentaires ? Par exemple, investir en loi Pinel ou en LMNP permet à l’investisseur en immobilier de faire l’acquisition d’un logement immobilier neuf avec un petit apport, à l’inverse, investir en EHPAD ou investir en Girardin Outre-Mer, permettra au particulier de bénéficier de revenus complémentaires. Dans les premières années, le prix d’achat du logement immobilier se finance grâce aux avantages fiscaux dont fait l’objet le dispositif de défiscalisation choisi. Quand la période d’engagement de location est révolue et le prix d’achat du logement immobilier remboursé, l’investisseur en immobilier peut continuer à louer son bien afin de compléter ses revenus ou faire de ce bien une résidence principale ou secondaire.
Défiscalisation immobilière : un investissement sur le long terme
L’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière impose une durée minimale d’engagement de mise en location du logement, cette durée est généralement de 9 ans avec de plus des loyers plafonnés. Ce mécanisme freine la rentabilité purement locative du logement immobilier. C’est pourquoi, l’investisseur en immobilier locatif doit envisager son investissement sur du long terme, car, en effet, une revente anticipée peut être complexe et peut parfois entrainer des pénalités comme par exemple le remboursement des avantages fiscaux que le particulier aurait perçu.
Défiscalisation immobilière : la rentabilité locative et le choix du bien
Au delà de la carotte fiscale, la rentabilité locative repose sur la stabilité locative et de ce fait, la qualité du logement immobilier. Il est donc nécessaire d’étudier la qualité du logement immobilier ainsi que son environnement. Par exemple : proximité des commerces et transports en commun, qualité de vie du quartier, état des partie communes etc… Ces critères sont très importants et il est souvent nécessaire de se rendre sur place pour apprécier soi-même ces diverses points.
Défiscalisation immobilière : faire appel à un CGP
Faire appel à un CGP (conseiller en gestion de patrimoine) permettra à l’investisseur en immobilier d’apprécier les différents dispositifs de défiscalisation immobilière afin de choisir le dispositif qui sera le mieux adapté à son projet et à sa situation personnelle. Le CGP s’occupera également du montage financier qui peut s’avérer compliqué pour un investisseur en immobilier débutant. Le CGP s’assurera également du sérieux des potentiels partenaire comme les promoteurs immobiliers ou les gestionnaires dans le cas d’un investissement en EHPAD par exemple.
🆕 Mise à jour 2025 : Choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière en toute clarté
En 2025, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont disparu ou évolué, comme la fin de la loi Pinel. Il est donc essentiel de bien s’informer avant d’investir.
Les lois encore en vigueur comme la loi Denormandie, la loi Malraux ou les statuts LMNP/LMP permettent toujours de réduire ses impôts, mais elles répondent à des profils et objectifs très différents.
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) reste une solution précieuse pour éviter les erreurs et optimiser son projet en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux.
❓ Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière
📌 Tous les dispositifs de défiscalisation sont-ils encore valables en 2025 ?
Non, certains dispositifs comme la loi Pinel ou le Censi-Bouvard ne sont plus accessibles pour les nouveaux projets. En revanche, d’autres comme la loi Malraux, la loi Denormandie, ou encore le LMNP sont toujours en vigueur.
📌 Comment savoir quel dispositif est le plus adapté à mon profil ?
Cela dépend de plusieurs critères : votre niveau d’imposition, vos objectifs (revenus complémentaires, transmission de patrimoine…), votre appétence au risque, votre capacité d’épargne, etc. Un comparatif ou un CGP peut vous aider à y voir plus clair.
📌 Est-il préférable d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Le neuf est souvent associé à des dispositifs comme le LMNP ou la loi Denormandie. L’ancien peut permettre de profiter de dispositifs comme la loi Malraux ou le déficit foncier. Le choix dépend de vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.
📌 La défiscalisation est-elle vraiment rentable ?
Elle peut l’être, à condition de bien choisir son bien immobilier et de respecter les conditions du dispositif. Attention à ne pas investir uniquement pour réduire vos impôts : un bien mal situé ou de mauvaise qualité peut être difficile à louer ou revendre.
📌 Peut-on revendre son bien avant la fin de l’engagement ?
C’est possible, mais fortement déconseillé. La plupart des dispositifs exigent un engagement de location de 6 à 12 ans. Une revente anticipée peut entraîner le remboursement des avantages fiscaux perçus