Effets du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est débouché de la loi Censi-Bouvard 2015 qui concerne la défiscalisation immobilière. Cette loi stipule que les contribuables français qui font un certain type d’investissement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 peuvent avoir droit à une réduction directe de leur impôt suivant un certain pourcentage prévu du prix de revient de l’appartement. Par ailleurs, en plus de ladite réduction, la loi prévoit une récupération de TVA sur le montant total de l’investissement. Mais les types de contribuables concernés, le pourcentage mis en jeu, les options de récupération de la TVA, tous ces paramètres sont prédéfinis à l’avance et contenus dans la loi du dispositif Censi-Bouvard.
📌 MISE À JOUR 2025 : 9ans après le dispositif Censi-Bouvard
📌 MISE À JOUR 2025 : À garder en tête aujourd’hui
Même si le dispositif Censi-Bouvard n’est plus accessible pour les nouveaux investissements depuis fin 2016, il continue de produire ses effets pour celles et ceux qui y ont souscrit à temps. L’abattement fiscal de 11 % sur 9 ans reste valable tant que les engagements de location sont respectés. C’est donc toujours un levier fiscal actif pour les investisseurs concernés.
Aujourd’hui, pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée en résidence services, le statut LMNP classique (Loueur Meublé Non Professionnel) reste une référence. Il permet d’amortir la valeur du bien (hors terrain) et d’optimiser la fiscalité sur les loyers perçus, à condition de bien choisir la résidence et le gestionnaire.
Enfin, en 2025, les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme…) sont toujours des solutions d’investissement intéressantes à condition de bien analyser le contrat de bail commercial, la solidité du gestionnaire et la demande locative locale. L’approche doit être plus sélective, mais le modèle reste pertinent.
Les spécificités du dispositif Censi-Bouvard
Seuls les contribuables investissant dans un type précis de résidences meublées, acquis neufs, peuvent bénéficier des avantages de cette loi. Il s’agit de :
- établissements sociaux/ médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou adultes handicapées
- établissements comportant un hébergement, délivrant des soins longue durée à des personnes n’ayant pas l’autonomie de vie
- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité »
- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées
- résidences avec services pour étudiants
- résidences de tourisme classées.
Parmi les résidences répondant à un de ces critères, on peut notamment citer les établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes(EHPAD). Un investissement dans un tel établissement donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant investi. La réduction est étalée sur neuf (9) ans de suite à raison d’1/9 chaque année.
Les conditions particulières d’application du dispositif Censi Bouvard
Il existe toutefois des conditions précises pour que l’application du dispositif Censi-Bouvard soit enclenchée. Bien sûr, il faut que la résidence soit située sur le territoire français. Ensuite, l’état de nouveauté implique que le logement doit avoir été réhabilité ou achevé depuis 15 ans maximum. Le dispositif Censi-Bouvard, compatible avec LMNP, prévoit la possibilité d’acquérir plusieurs logements. Par ailleurs, il est possible de cumuler les investissements la même année, que ce soit pour des EHPAD ou autres. Toutefois, avec le cumul possible de LMNP et de Censi Bouvard, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel une réduction d’impôt a été octroyée. Et le dispositif peut être remis en cause en cas de non-respect de certains termes de l’engagement de location.