Dispositif loi Scellier : Scellier classique et Scellier social
Dispositif loi Scellier, avantages de la loi Scellier classique, Scellier Outre-Mer et Scellier social.
Le dispositif loi Scellier, remplacé en 2013 par le dispositif de défiscalisation immobilière loi Duflot, était un dispositif particulièrement intéressant pour les particulier souhaitant faire de l’investissement locatif et bénéficier de réductions fiscales. En vigueur de 2010 à 2012, le dispositif loi Scellier permettait aux investisseurs en immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% du prix de revient du bien immobilier neuf pour la métropole et jusqu’à 32% en Outre-Mer. Grâce au dispositif loi Scellier, l’investisseur en immobilier pouvait donc investir dans un logement immobilier neuf, une fois par an, en louant ce bien vide et sous certaines conditions.
🏷️ Mise à jour 2025 : Ce qu’il faut savoir sur le dispositif Scellier
Bien que le dispositif Scellier ait été remplacé par la loi Duflot en 2013, ses effets se font encore sentir en 2025 pour les investisseurs ayant souscrit avant la date limite. Les engagements locatifs de 9, 12 ou 15 ans continuent de produire leurs effets fiscaux, à condition de respecter les conditions initiales.
📊 Plafonds de loyers et de ressources actualisés
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 dans le cadre du dispositif Scellier, les plafonds de loyers et de ressources des locataires ont été revalorisés. Par exemple, en zone A bis, le plafond de loyer mensuel est fixé à 25,81 €/m² pour le secteur libre et à 20,65 €/m² pour le secteur intermédiaire. Les plafonds de ressources varient également selon la zone et la composition du foyer .
🧾 Obligations à respecter
Les investisseurs doivent veiller à respecter les conditions initiales du dispositif, notamment en ce qui concerne la durée de l’engagement locatif, les plafonds de loyers et de ressources, ainsi que la performance énergétique du logement. Le non-respect de ces conditions peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
Dispositif Loi Scellier : quelles conditions pour en bénéficier ?
L’investisseur en immobilier devait ainsi respecter certaines conditions pour bénéficier des avantages du dispositif loi Scellier :
- Logement immobilier neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) acquis avant le 31 décembre 2012.
- Le logement immobilier neuf devait respecter la règlementation en vigueur concernant la performance énergétique et thermique afin de profiter d’une réduction fiscale encore plus importante. Ainsi en 2012, un logement immobilier neuf répondant à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) selon la règlementation thermique (RT) permettait au particulier d’obtenir une réduction fiscale de 13% contre seulement 6% pour un logement ne répondant pas à la norme BBC.
- L’investisseur en immobilier devait respecter un plafonnement des loyers, selon zonage précis.
- Le propriétaire devait s’engager à louer son logement immobilier neuf pour une durée de 9 ans.
- Le locataire pouvait être un membre de la famille mais devait être indépendant du foyer fiscal.
- Les immeubles classés en qualité de monuments historiques n’étaient pas éligibles au dispositif loi Scellier
Quelle étaient les avantages du dispositif loi Scellier ?
Un investisseur en immobilier désirant investir en loi Scellier ne pouvait bénéficier des avantages fiscaux du dispositif qu’une seule fois par an avec un plafond d’investissement fixé à 300.000€. Un plafonds de loyers par mètre carré de surface habitable était également imposé par le dispositif loi Scellier selon un zonage précis, par exemple :
- 2.000 euros le mètre carré pour un logement immobilier neuf en zone C
- 4.000 euros le mètre carré pour un logement immobilier neuf en zone A
L’investissement immobilier par le biais du dispositif loi Scellier permettant d’obtenir une réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location (minimum 9 ans) ainsi que de la consommation énergétique du bâtiment. Une fois la durée d’engagement révolue, l’investisseur en immobilier pouvait renouveler cet engagement de 2 fois 3 ans :
- Pour un engagement de 9 ans , la réduction fiscale s’élevait à 13% du prix de revient du logement immobilier neuf (frais de notaire inclus) pour un bien répondant à la norme BBC contre une réduction fiscale de 6% pour un bien ne répondant pas à la norme BBC.
- Pour un engagement de 12 ans , la réduction fiscale s’élevait à 17% du prix de revient du logement immobilier neuf (frais de notaire inclus) pour un bien répondant à la norme BBC contre une réduction fiscale de 6% pour un bien ne répondant pas à la norme BBC.
- Pour un engagement de 15 ans , la réduction fiscale s’élevait à 21% du prix de revient du logement immobilier neuf (frais de notaire inclus) pour un bien répondant à la norme BBC contre une réduction fiscale de 6% pour un bien ne répondant pas à la norme BBC.
Dans le cas où la réduction fiscale était plus élevée que l’imposition elle-même, le solde était reportable sur les 6 années suivantes.
Dispositif Scellier social : 21% de réduction d’impôts répartie sur 9 ans
Le dispositif Scellier social permettait à l’investisseur en immobilier de bénéficier d’une réduction fiscale de 21% sur 9 ans. Plus intéressant que le dispositif loi Scellier classique, soit 8% supplémentaire de réduction d’impôts pour la même durée, le dispositif Scellier social offrait également d’autres avantages fiscaux, si la durée d’engagement était prolongée de 3 ou 6 ans. Toutefois, l’investisseur en immobilier avait l’obligation de respecter un plafond de loyer plus bas que le dispositif loi Scellier classique. D’autre part, louer à un membre de sa famille n’était pas possible.
❓ Questions fréquentes sur le dispositif Scellier en 2025
✅ Peut-on encore investir en Scellier en 2025 ?
Non, le dispositif Scellier n’est plus accessible pour de nouveaux investissements depuis 2012. Seuls les engagements pris avant cette date continuent de produire leurs effets fiscaux.
✅ Les plafonds de loyers et de ressources sont-ils toujours applicables ?
Oui, pour les baux conclus ou renouvelés en 2025 dans le cadre du dispositif Scellier, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont actualisés et doivent être respectés pour maintenir les avantages fiscaux.
✅ Que se passe-t-il en cas de non-respect des conditions du dispositif ?
Le non-respect des conditions initiales, telles que la durée de l’engagement locatif ou les plafonds de loyers et de ressources, peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux obtenus, avec un risque de redressement fiscal.
✅ Existe-t-il des dispositifs similaires au Scellier en 2025 ?
Oui, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent en 2025, tels que le dispositif Cosse (« Louer abordable ») ou le dispositif Loc’Avantages, qui offrent des avantages fiscaux sous certaines conditions.
✅ Où trouver les plafonds actualisés pour 2025 ?
Les plafonds de loyers et de ressources pour 2025 sont disponibles sur le site officiel des impôts (BOFiP) et sur des sites spécialisés en investissement locatif.