Investissement locatif : 5 règles pour devenir un bon investisseur
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Investissement locatif en 2025 : les fondamentaux restent les mêmes… avec quelques ajustements
En 2025, les 5 règles pour réussir son investissement locatif restent d’actualité. Ce qui change, c’est surtout le contexte : hausse des taux d’emprunt, marché immobilier plus tendu, et durcissement des conditions d’octroi de crédit. Pourtant, avec un bon projet, il est toujours possible de tirer son épingle du jeu.
L’emplacement reste plus que jamais la clé. Les villes moyennes bien desservies, avec une vraie dynamique démographique ou étudiante, attirent de plus en plus d’investisseurs. Les grandes métropoles, elles, deviennent parfois moins rentables en raison de prix d’achat trop élevés.
Côté fiscalité, les dispositifs évoluent. Le Pinel vit sa dernière année transitoire (avec une réduction d’impôt réduite mais encore active en 2025). Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), lui, gagne du terrain et devient une vraie alternative, notamment dans l’ancien ou pour les résidences étudiantes.
Enfin, en 2025, les banques sont plus vigilantes, mais un projet bien ficelé avec de bonnes garanties (GLI, vacance locative couverte, etc.) reste un projet finançable.
L’investissement locatif est un placement attractif qui attire tous les ans nombre de particuliers ayant pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier ou compléter leurs revenus.
L’investissement immobilier, notamment l’investissement locatif, attire chaque année de nombreux particuliers désireux de se constituer un patrimoine immobilier ou de s’assurer un complément de revenus. En effet, l’investissement locatif peut s’avérer être un très bon choix en matière de placement, même pour les ménages avec peu de revenus car il est tout a fait possible de réaliser un investissement locatif sans apport. Découvrez ci-dessous les 5 règles incontournables pour réaliser le meilleur investissement locatif.
1/ Privilégier le choix de l’emplacement
En matière d’investissement locatif, l’emplacement du logement immobilier est en effet la règle d’or. En effet, le rendement locatif dépendra tout d’abord de la situation et de l’implantation géographique du logement immobilier. l’étape primordial en terme d’investissement locatif est donc de commencer par étudier caractéristiques de la ville où se situe le logement. Ensuite, on étudiera la qualité du marché immobilier locatif local. Voici les questions que l’investisseur en immobilier doit se poser : quelle est la demande locative ? De qui émane t-elle ? ( étudiants, retraités, cadres etc…) et quelles recettes locative espère t-il ? L’investisseur immobilier doit également se rendre sur place afin de visiter le logement, appréhender la dynamique du quartier afin d’en évaluer la qualité. l’investisseur doit s’assurer de la proximité des transports en commun, des commerces de proximité etc… Tous ces critères sont très importants car il détermineront par la suite l’afflux de locataires…
2. Choisir le dispositif de défiscalisation immobilière
En investissement locatif, l’intérêt majeur est de bénéficier d’une réduction d’impôts par le biais du dispositif de défiscalisation choisi. Loi Pinel, loi Girardin, statut LMNP, ces dispositifs de défiscalisation immobilières permettent en effet d’amortir une partie non négligeable du prix d’achat du logement immobilier par le biais de réductions d’impôts. En contrepartie, l’investisseur en immobilier s’engage à respecter certaines conditions comme un montant du prix du loyer plafonné et une durée minimale de mise en location. De ce fait, l’investisseur doit prendre le temps de bien réfléchir son projet immobilier afin de déterminer, selon sa situation le dispositif de défiscalisation qui sera le mieux adapté à son profil.
3. Acheter au bon prix et suivant la demande de la zone
Avant de se lancer dans un investissement locatif, l’investisseur doit s’assurer d’acheter le logement au bon prix. En effet, se lancer dans l’investissement locatif n’a pas pour objectif de faire une plus-value à la revente. Le but est d’obtenir un amortissement du bien. En d’autres termes que le montant du crédit immobilier soit équivalent ou inférieur à la somme de la recette des loyers perçus et des avantages fiscaux obtenus. Un prix d’achat au mètre carré, et donc un crédit immobilier, trop élevé peut facilement mettre en péril la rentabilité du rendement locatif.
4. Se faire conseiller par un CGP
Il est souvent compliqué pour un investisseur immobilier débutant de réaliser entièrement seul son investissement locatif. Se faire conseiller par un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) permettra au particulier d’optimiser son investissement locatif.
5. Ne pas faire l’impasse sur les garanties
Un point important mais trop souvent négligé : s’assurer contre certains aléas tels qu’un vide locatif de quelques mois, des loyers impayés, etc. Pendant ces périodes, les recettes locatives ne rentrent plus tandis que les mensualités du crédit immobilier continuent à courir. Il ne faut donc pas faire l’impasse sur des assurances couvrant des cas de figure comme l’absence de locataire ou les loyers impayés. Le prix de ces garanties doit faire partie intégrante du calcul global de l’investisseur immobilier.
❓ Questions fréquentes autour de l’investissement en 2025
Faut-il encore investir dans l’immobilier en 2025 ?
Oui, mais pas n’importe comment. La rentabilité se joue aujourd’hui sur des choix très précis : bon emplacement, bonne cible locative, et bonne maîtrise du budget. Ce n’est plus le moment de foncer tête baissée.
Le statut LMNP est-il plus avantageux que le Pinel ?
Ça dépend du profil de l’investisseur. En 2025, le Pinel existe encore, mais avec des réductions d’impôt moins attractives. Le LMNP, avec son amortissement comptable, reste très intéressant pour ceux qui investissent dans du meublé, surtout dans l’ancien.
Est-ce qu’on peut toujours investir sans apport en 2025 ?
Oui, mais ça demande un dossier solide. Les banques regardent de près la gestion financière, le taux d’endettement, la rentabilité du projet et les garanties mises en place.
Quels sont les emplacements à privilégier en 2025 ?
Les villes moyennes bien reliées (train, autoroute), avec une forte demande locative, souvent boostée par les étudiants ou les actifs en mobilité. Exemple : Saint-Étienne, Le Mans, Limoges, Pau, etc.
Faut-il toujours passer par un CGP pour investir ?
C’est un vrai plus, surtout en 2025 où les montages fiscaux et financiers sont plus complexes. Un bon CGP permet de sécuriser son investissement, optimiser la fiscalité, et éviter les pièges.
Les assurances contre les loyers impayés sont-elles indispensables ?
Indispensables, non. Fortement recommandées, oui. Elles sont un filet de sécurité en cas de pépin. En 2025, la GLI (Garantie Loyers Impayés) reste l’option la plus simple pour dormir tranquille.