Investir en LMNP et devenir Loueur en Meublé Non Professionnel
Investir en immobilier avec le statut LMNP.
Investir en LNMP peut être une alternative intéressante pour l’investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier ou compléter ses revenus. Investir en LNMP et obtenir le statut de
Loueur en Meublé Non Professionnel est également une option intéressante en terme d’avantages fiscaux. En effet l’activité de LMNP présente une fiscalité intéressante. De plus, cette activité peut se pratiquer sans avoir le statut de loueur professionnel.
La location meublée signifie que le logement immobilier doit être équipé de mobilier et d’éléments nécessaires à la vie quotidienne. Le logement doit ainsi être pourvu d’une cuisine équipée, d’un lit, de divers meubles, de rideaux etc… en fonction de la taille du bien immobilier. Toutefois, la loi ne précise pas de critères d’ameublement.
📌 Investir en LMNP EN 2025, quelles sont les conditions ?
Le statut LMNP reste en 2025 une option patrimoniale solide, notamment pour ceux qui recherchent un complément de revenu avec une fiscalité optimisée. Deux éléments clés à noter :
- Le plafond du micro-BIC est désormais passé à 77.700 € pour les meublés classiques, avec un abattement inchangé de 50%. Ce régime reste intéressant si les charges sont faibles.
- Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022. Il n’est donc plus possible d’y souscrire pour les nouvelles acquisitions, mais les réductions d’impôt en cours restent valables jusqu’à la fin des 9 ans d’engagement initial.
L’activité de LMNP, quand elle est bien cadrée (mobilier conforme, bail meublé, régime réel bien maîtrisé), permet encore aujourd’hui de générer des revenus peu fiscalisés et de bénéficier d’un amortissement comptable puissant. Un bon outil, à condition d’être accompagné ou bien informé sur la gestion locative et les obligations fiscales.
💬 Les questions qu’on se pose souvent sur le LMNP
🟡 Est-ce que je peux faire du LMNP avec un bien ancien ?
Oui, le LMNP s’applique aussi bien à un bien neuf qu’ancien. Il suffit que le bien soit loué meublé, avec l’équipement minimum requis (lit, plaques, frigo, vaisselle…).
🟡 Est-ce que je dois obligatoirement passer par une société ?
Non, le LMNP est un statut pour les particuliers. Tu peux investir à ton nom propre, sans créer de société. C’est d’ailleurs l’un des avantages : gestion simplifiée et coûts limités.
🟡 Est-ce que je dois déclarer quelque chose quelque part ?
Oui, il faut déclarer ton activité de location meublée auprès du greffe (via le formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET. Ensuite, tu choisis ton régime fiscal (micro-BIC ou réel).
🟡 Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Tu bascules en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si tu dépasses 23 000 € de loyers ET que tes recettes dépassent tes autres revenus. Le LMP a une fiscalité différente (plus d’avantages mais aussi plus d’engagements).
🟡 Est-ce que je peux gérer ça moi-même ou il faut un expert-comptable ?
Tu peux gérer en micro-BIC sans comptable, c’est assez simple.
Mais au régime réel, un comptable est vivement recommandé pour bien gérer les amortissements et maximiser ton avantage fiscal. C’est souvent très rentable à long terme.
🟡 Et pour la revente du bien ?
Si tu es en LMNP, la revente du bien suit le régime classique des plus-values des particuliers (avec abattement progressif sur 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans la plus-value imposable, ce qui est un vrai atout.
Investir en LMNP, quelles sont les conditions ?
Pour investir en LMNP et bénéficier du statut LMNP, l’investisseur en immobilier doit remplir les conditions suivantes :
- Le particulier ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.
- Les recettes locatives pour une location meublée et pour l’ensemble du foyer fiscal doivent pas dépasser à 23.000 euros par an ou ne pas excéder 50% du montant des revenus globaux pour l’ensemble du foyer fiscal.
- Le dispositif LMNP s’applique à des logements immobiliers neufs ou des logement immobiliers anciens.
Quelle imposition pour un investissement en LMNP ?
A la différence d’une location nue, les recettes locatives de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Indutriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers :
Les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus.
Le particulier peut inclure dans les charges déductibles les amortissements de la valeur du logement immobilier (5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier par exemple). L’amortissement LMNP ne peut augmenter le déficit mais il est reportable sur le bénéfice pendant les 9 années suivantes.
Les logement immobiliers loués avec le statut LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF.
Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?
Pour profiter au mieux de la fiscalité du statut LMNP, l’investisseur en immobilier devra bien choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel :
- Si les recettes locatives générés par le logement immobilier en location meublée sont inférieurs à 32.900 euros, le régime micro-BIC s’appliquera automatiquement, permettant de calculer le bénéfice imposable en appliquant un abattement de 50% sur les loyers. Avec le régime micro-BIC, il n’est pas possible de créer de déficit. Le régime micro-BIC est donc intéressant si les charges sont inférieures à 50% du montant des loyers perçus.
- Le particulier peut toutefois choisir de déclarer ses revenus sous le régime réel, ce qui est plus avantageux si les charges sont lourdes et sont supérieures au montant des recettes locatives. Il déduit des recettes locatives l’ensemble des charges, taxe foncière et amortissements. Cela génère un déficit foncier déductible des revenus fonciers locatifs de l’année, avec un plafond de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable sur les bénéfices à venir pendant les 10 années suivantes.
LMNP et dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard offre un avantage fiscal supplémentaire puisqu’il peut être cumulé avec le statut LMNP. Pour en bénéficier, l’investisseur en immobilier doit acquérir son logement immobilier dans une résidence service (résidence étudiante, de tourisme, sénior). L’investisseur en immobilier sans ce cas, s’engage à louer son logement immobilier pendant minimum 9 ans, ce qui lui permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 11% réparti sur 9 ans. Cette réduction fiscale est calculée en fonction du prix de revient du bien immobilier, dans la limite de 300.000€. La réduction fiscale est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000€.