Loi Duflot : un dispositif à bout de souffle
Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la loi Duflot venait remplacer le dispositif Scellier afin de relancer le marché des investissements locatifs. Elle est complétée par la loi Pinel depuis le 1er janvier 2015. Retour sur les raisons d’un échec cinglant.
Supposée relancer la construction de logements neufs, la loi Duflot se voulait plus incitative que le dispositif Scellier avec un avantage fiscal d’environ 18% contre 13% de réduction d’impôts. Pourtant, la rigidité des conditions à respecter a fait fuir les investisseurs et obligé le gouvernement à revoir sa copie.
🔄 Mise à jour 2025
Depuis la fin de la loi Duflot, le paysage de l’investissement locatif a continué d’évoluer, avec plusieurs réformes et ajustements successifs. Le dispositif Pinel, qui avait pris le relais en 2015, est désormais en phase de disparition progressive : les avantages fiscaux qu’il proposait sont revus à la baisse jusqu’à sa suppression définitive prévue fin 2024. À sa suite, le gouvernement a lancé le “Pinel+”, censé recentrer l’effort sur des logements mieux situés et plus performants énergétiquement. Sauf que là encore, les critères d’éligibilité, jugés trop contraignants, limitent fortement l’accès au dispositif.
Résultat : les investisseurs se montrent plus frileux, et beaucoup préfèrent désormais se tourner vers d’autres formes de placements (colocation meublée, LMNP ou même SCPI) jugées plus simples à gérer. En parallèle, certaines villes poursuivent leur propre politique d’encadrement des loyers, ce qui renforce encore le besoin de bien se renseigner avant d’investir.
❓ Questions – Réponses
💬 La loi Duflot est-elle toujours en vigueur ?
Non, elle a été remplacée dès 2015 par la loi Pinel, plus souple et mieux pensée pour séduire les investisseurs.
💬 Est-ce qu’on peut encore profiter de réductions d’impôts sur l’immobilier neuf en 2025 ?
Oui, mais uniquement via le Pinel+ (avec des conditions strictes) ou d’autres dispositifs comme le LMNP ou le Denormandie pour de l’ancien rénové.
💬 Quelles sont les principales critiques sur le Pinel+ ?
Elles sont assez similaires à celles qu’a subies la loi Duflot : des critères jugés trop rigides, peu adaptés à la réalité du marché, et un avantage fiscal moins attractif.
💬 Que deviennent les anciens logements acquis en Duflot ?
Ils peuvent être conservés et mis en location librement une fois la période d’engagement terminée, ou revendus, mais sans les avantages fiscaux initiaux.
💬 Quelles alternatives à l’investissement Pinel en 2025 ?
Beaucoup d’investisseurs se tournent vers la location meublée non professionnelle (LMNP), les résidences services, les SCPI ou encore des stratégies de colocation pour optimiser rentabilité et fiscalité.
Les principales mesures de la loi Duflot
Le texte de la loi logement dite « Duflot » comporte en réalité des dizaines de mesures destinées à réguler le marché. Voici les principales :
- Encadrement des loyers : dans les zones où le marché immobilier est jugé tendu, le préfet fixe un loyer de référence. Le propriétaire ne pourra pas majorer ce loyer de plus de 20%. A l’inverse, le loyer ne pourra pas être inférieur de plus de 30% au loyer de référence. La loi Duflot cherche ainsi à rendre la location plus accessible aux ménages aux revenus modestes.
- Relations entre propriétaires et locataires : les modèles types de bail et d’état des lieux sont fixés par décret. Ils doivent mentionner le loyer de référence ainsi que le loyer que payait le précédent locataire. Le délai de préavis est quant à lui raccourci à 1 mois dans les zones dites « tendues ».
- Garantie universelle : une garantie universelle des loyers (GUL) devrait être mise en place d’ici 2016 sur l’ensemble du parc immobilier privé. Cette disposition gratuite et publique doit permettre de protéger les propriétaires des impayés. Sa durée maximum est fixée à 18 mois et son montant s’ajuste au loyer de référence défini par le préfet. Les propriétaires peuvent toutefois choisir de continuer à fonctionner avec le système des cautions.
- Réforme des copropriétés et des professions de l’immobilier : mis à part le forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne peuvent plus facturer de frais supplémentaires, sauf pour certaines prestations qui doivent être définies par décret. Par ailleurs les syndics doivent désormais ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la gestion.
Les raisons de l’échec du dispositif
Même si la majorité des amendements n’a finalement pas été publiée, la complexité de l’ensemble du texte a suffi à faire fuir les investisseurs en quelques mois. Le président de Century 21, Laurent Vimont a par exemple marqué les esprits en calculant que les nouvelles contraintes administratives faisaient passer une promesse de vente type d’environ 50 pages à plus de 200. Face à ces nouvelles dispositions et à la hausse des charges, de nombreux projets immobiliers ont finalement été abandonnés. Le nombre de logements mis en chantier a ainsi chuté de plus de 15% entre juin 2013 et juin 2014.
La loi Pinel au secours du dispositif Duflot
Face à cette débâcle, le gouvernement amorçait dès l’été 2014 un retro-pédalage en règle, qui s’est traduit par l’abandon d’un certain nombre d’amendements prévus par le dispositif Duflot et s’est achevé début 2015 avec la loi Pinel. Cette dernière propose notamment aux investisseurs de choisir la durée pour laquelle ils s’engagent à louer le bien à un loyer plafonné (6 ans, 9 ans ou 12 ans, contre 9 ans fixes avec la loi Duflot) avec des avantages fiscaux échelonnés. Ils peuvent également louer leur bien à un ascendant ou descendant, ce qui n’était jusque là pas possible.