Pinel ancien ou Pinel optimisé au déficit foncier
Dispositif Pinel ancien
📌 Mise à jour 2025 : Pinel ancien ou Pinel optimisé au déficit foncier
Le dispositif Pinel ancien, également appelé « Pinel réhabilité » ou « Pinel optimisé au déficit foncier », reste une option méconnue mais avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Il permet de bénéficier des avantages fiscaux du Pinel tout en profitant du régime du déficit foncier.
Le dispositif Pinel ancien ou dit « réhabilité » ou encore« optimisé au déficit foncier » est moins connu du monde des investisseurs immobiliers. Le Pinel ancien permet de bénéficier des mêmes avantages en matière de défiscalisation mais pour être éligible au Pinel ancien, le logement doit être dans un état de délabrement avancé et sa réhabilitation doit être proche du neuf, le tout sous le contrôle d’un expert du bâtiment.
Petit rappel sur le dispositif Pinel classique : ce dispositif de défiscalisation immobilière permet, sur un achat immobilier neuf ou en VEFA, de réduire ses impôts et défiscaliser entre 12 % et 21 % du montant de l’investissement.
❓ Questions fréquentes
🔍 Qu’est-ce que le dispositif Pinel ancien ?
Le Pinel ancien concerne l’achat de logements anciens à réhabiliter ou de locaux à transformer en habitation. Les biens doivent être dans un état de délabrement avancé et nécessitent des travaux importants pour être rendus habitables. Une fois les travaux achevés, le bien doit respecter les critères de décence et de performance énergétique requis.
💡 Quels sont les avantages fiscaux du Pinel ancien ?
Le dispositif permet de cumuler deux avantages fiscaux :
- Réduction d’impôt Pinel : jusqu’à 21 % du montant de l’investissement (achat + travaux éligibles) pour une location de 12 ans.
- Déficit foncier : les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration non prises en compte dans le calcul de la réduction Pinel peuvent être déduites des revenus fonciers, voire du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
🏠 Quels types de biens sont éligibles ?
Deux catégories de biens peuvent bénéficier du dispositif :
- Logements anciens à réhabiliter : biens insalubres ou non habitables nécessitant une rénovation complète.
- Locaux transformés en habitation : anciens bureaux, commerces, entrepôts, etc., convertis en logements.
📈 Pourquoi choisir le Pinel optimisé au déficit foncier ?
Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des revenus fonciers existants. Il permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier de qualité, souvent situé dans des zones attractives en centre-ville.
🔄 Qu’est-ce qui remplace le dispositif Pinel en 2025 ?
Le dispositif Pinel prend fin au 31 décembre 2024. À partir de 2025, c’est la loi Denormandie qui prend le relais. Ce dispositif, déjà existant mais moins connu, va être renforcé. Il est orienté vers l’immobilier ancien avec travaux et concerne les logements situés dans des villes moyennes, souvent dans des centres-villes à revitaliser.
L’objectif reste le même : encourager l’investissement locatif tout en améliorant le parc immobilier existant. La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 %, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et de respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Quels sont les biens immobiliers éligibles au Pinel ancien ?
- Les biens immobiliers considérés comme non habitables en vue de leur réhabilitation : le logement est décrété par l’administration fiscale selon certains critères comme un logement insalubre. Une fois que le contribuable a acheté le foncier et fait l’ensemble des réparations de réhabilitation, le logement devient éligible à la loi Pinel.
- Les biens immobiliers transformés : il s’agit généralement de biens à usage professionnels (locaux commerciaux, entrepôts, granges, hangars…) qui sont transformés en vue de les rendre habitables.
Pinel ancien : les avantages fiscaux
Le Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier permet à la fois de profiter du cadre fiscal du dispositif Pinel mais également de la fiscalité foncière de droit commun c’est à dire du déficit foncier.
En résumé, dans le cadre du déficit foncier, les dépenses inhérentes à l’entretien, la réparation et l’amélioration sont déductibles des revenus fonciers et déductibles du revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
Dans le cadre de la loi Pinel, dès lors que les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être considérées comme dissociables de la réhabilitation ou de la transformation, celles-ci peuvent être « isolées » et bénéficier du régime avantageux de la fiscalité foncière de droit commun.
Bon nombre de particuliers déjà intéressés par le dispositif Pinel classique peuvent être intéressés par le dispositif Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier. Le dispositif Pinel ancien avantage bien sûr les investisseurs disposant de revenus fonciers.
L’urbanisation croissante implique que les logements immobiliers éligibles au dispositif Pinel se situent dans des quartiers périphériques ou « en devenir ». Les biens anciennement insalubres, quant à eux peuvent être situés sur des zones moins excentrées.
En conclusion, le dispositif Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier, permet cumuler un bon emplacement potentiel et un avantage fiscal supérieur au dispositif Pinel dit « classique ».