Réduire ses impôts et investir dans l’immobilier locatif
Réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif
Réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif immobilier, c’est possible, mais pour cela, il faut d’abord savoir s’y retrouver entre les dispositifs de défiscalisation immobilière existants. Avec l’arrivée de la loi Pinel 2015 qui a remplacé la loi Duflot, l’investissement locatif immobilier est de retour sur le devant de la scène. Toutefois, il existe d’autres dispositif de défiscalisation immobilière, parfois moins connus, mais qui peuvent s’avérer tout aussi intéressants pour réduire ses impôts.
🆕 Mise à jour 2025 : Fin du dispositif Pinel et nouvelles opportunités
Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel pour de nouveaux investissements.
Une période transitoire a été accordée jusqu’au 31 mars 2025 pour finaliser les actes notariés des projets engagés avant cette date.
Cette suppression marque la fin d’une ère de défiscalisation immobilière qui a duré plus de quarante ans en France.
Le gouvernement souhaite désormais réorienter les politiques de soutien vers des dispositifs plus durables et mieux ciblés, notamment en faveur de la rénovation énergétique et de l’habitat ancien.
Parmi les alternatives disponibles en 2025, on retrouve la loi Denormandie, qui offre des réductions d’impôt pour la rénovation de logements anciens dans certaines zones, et la loi Malraux, qui permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration de bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés.
La défiscalisation consiste à investir une certaine somme d’argent, afin d’en récupérer une partie par le biais d’une réduction d’impôt. Les dispositifs et lois de défiscalisation sont généralement mis en place par le gouvernement afin de relancer ou de soutenir des secteurs en difficulté.
L’investissement locatif est un des investissements les plus rentables actuellement. Grâce aux réductions d’impôts proposées par le gouvernement et aux loyers perçus, il est possible de payer en grande partie le bien immobilier acquis. Les avantages sont alors un allègement de sa fiscalité, la constitution d’un patrimoine immobilier qui pourra être transmis par la suite à ses déscendants. De plus, il est possible d’investir en immobilier sans apport personnel, puisque l’immobilier est un des seuls secteurs qui peut être financé à crédit.
Avant de se lancer dans l’investissement locatif immobilier, il est important de se poser les questions suivantes :
Concernant la qualité du bien : le logement immobilier neuf est-il bien placé et dans un secteur a fort potentiel ? l’investisseur pourra t-il le louer facilement ? La construction est ou sera-t-elle de bonne qualité et fiable ? Le choix du bien immobilier lui même reste la clé pour une bonne rentabilité locative.
Choisir le dispositif de défiscalisation immobilière adapté à sa situation patrimoniale. En effet, il existe différents types d’avantages fiscaux en fonction des différents investissements immobiliers possibles; certains seront plus avantageux que d’autres en fonction des besoins et de la situation personnelle de l’investisseur. Il est donc important de se renseigner et de bien comprendre les dispositifs de la défiscalisation immobilière avant de de se lancer, afin d’optimiser votre investissement locatif.
Investir dans le neuf et réduire ses impôts
Réduire ses impôts avec le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf, dans la mesure où le bien immobilier est situé dans les zones éligibles au dispositif Pinel. Le dispositif Pinel de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle au montant de l’investissement immobilier. Ce dispositif de défiscalisation immobilière a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones où l’offre ne suffit pas, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% pour une durée de location de 12 ans.
Réduire ses impôts avec le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, a été instauré en 2009, et concerne les biens loués meublés et concerne les résidences avec services ( résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme ) dans lesquelles le particulier peut investir jusqu’à 300 000 euros. L’investisseur immobilier devra louer son bien au minimum 9 ans. Les avantages du dispositif Censi-Bouvard sont les suivants : une remise d’impôt équivalente à 11% du coût d’achat d’un logement, aucune condition de situation géographique, ni de plafonnement de loyer.
Les statuts LMNP/LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel / Loueur en Meublé Professionnel) : ici, la réduction d’impôt varie en fonction des revenus locatifs de l’investisseur. En dessous de 23 000€ par an, c’est le statut LMNP, permettant de déduire l’intégralité des charges foncières et récupérer la TVA. Au-dessus de 23 000€ par an, c’est le statut LMP qui permet de bénéficier également d’une couverture sociale et d’une exonération de l’ISF.
Investir dans l’ancien et réduire ses impôts
Réduire ses impôt avec la loi Malraux
La loi Malraux s’adresse au investisseur souhaitant investir dans l’ancien, ou aux propriétaires souhaitant réaliser des travaux. La loi Malraux permet de déduire de son revenu global les dépenses liées à la restauration du bien immobilier, et ce jusqu’à 100 000€ par an. Dans le but de favoriser la restauration, seuls les immeubles situés dans des quartiers historiques, des « secteurs sauvegardés » ou des ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) sont concernés par le dispositif Malraux. Concernant l’avantage fiscal, celui-ci est plutôt intéressant : jusqu’à 30% des dépenses amorties en « secteur sauvegardé », et 22% en ZPPAUP.
❓ Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière en 2025
📌 Puis-je encore investir en loi Pinel en 2025 ?
Non, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024.
Seuls les projets ayant fait l’objet d’un acte notarié avant le 31 mars 2025 peuvent encore bénéficier des avantages fiscaux.
📌 Quelles sont les alternatives à la loi Pinel ?
Les principales alternatives sont la loi Denormandie, qui favorise la rénovation de logements anciens dans certaines zones, et la loi Malraux, qui soutient la restauration de bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés.
📌 Le dispositif Censi-Bouvard est-il toujours en vigueur ?
Le dispositif Censi-Bouvard a également pris fin en 2022.
Cependant, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une option intéressante pour bénéficier d’avantages fiscaux liés à la location meublée.
📌 Est-il possible de louer à un membre de sa famille avec les nouveaux dispositifs ?
Les conditions varient selon les dispositifs.
Par exemple, la loi Denormandie n’autorise pas la location à un membre du foyer fiscal, tandis que le statut LMNP offre plus de flexibilité à ce sujet.
📌 Quels sont les plafonds de loyer et de ressources en 2025 ?
Les plafonds de loyer et de ressources varient selon les dispositifs et les zones géographiques.
Il est recommandé de se faire accompagner pour choisir le montage le plus adapté à son projet.