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Dispositif Pinel pour les nuls

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Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel : petit guide

Vous souhaitez faire de l’investissement locatif ? Le dispositif Pinel vous permettra de profiter d’avantages fiscaux pour déduire jusqu’à 63000 euros de vos impôts.Le dispositif Pinel permet ainsi de réduire ses impôts en réalisant un investissement locatif en immobilier neuf.
Depuis le 1er septembre 2014, l’investissement locatif dans le neuf permet de bénéficier d’un nouvel avantage fiscal : le dispositif Pinel.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet donc aux investisseurs en immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% du prix du bien si celui-ci est loué 6 ans, 18% si le bien est loué 9 ans et enfin 12% si le bien est loué 12 ans. Cette réduction d’impôts se calcul en fonction d’un plafond de prix de 5.500 euros/m2, la base de calcul de pouvant dépasser 300.000 euros. Ainsi, l’investisseur peut déduire de ses impôts au maximum 63.000 euros sur 12 ans.
Si l’on compare le dispositif Pinel au précédant dispositif de défiscalisation Duflot, on remarque en effet que les conditions de la loi Pinel sont assouplies. L’investisseur immobilier peut par exemple louer à un descendant ou un ascendant  tout en profitant des avantages fiscaux. Pour le reste, la loi Pinel impose certaines conditions concernant les plafonnement des loyers et les ressources des locataires.

Dispositif Pinel : quelle réduction d’impôt ?

Alors que le dispositif Duflot ne proposait qu’une seul durée de location de 9 ans pour un seul taux de défiscalisation de 18%, le dispositif Pinel possède plus de souplesse car il se décline en 3 versions.

L’investisseur immobilier loue 6 ans : l’avantage fiscal se monte à 12% du prix du bien immobilier, dans la limite du plafond. Dans ce cas la déduction fiscale est de maximum 36.000 euros (6000 euros par an pendant 6 ans).
L’investisseur immobilier loue 9 ans : il déduit 18% du prix de ses impôts, soit un montant qui s’élève à 6.000 euros par an pendant 9 ans pour un total de 54.000 euros. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m².

L’investisseur immobilier loue 12 ans : L’avantage fiscal est de 21% du prix du logement immobilier neuf. La réduction fiscale, pendant les 9 premières années s’élève à 2% par an, c’est à dire 6.000 euros, pour un total de 54.000 euros. Le taux de la déduction fiscale pour les 3 dernières années est de 1% par an (3.000 euros). L’avantage fiscale se monte donc à 63.000 euros sur les mêmes bases de calcul.
Concernant les niches fiscales, le dispositif de défiscalisation Pinel fait l’objet d’un plafonnement à 10.000 euros. Par exemple, si l’investisseur immobilier fait l’acquisition d’un bien à 200.000 euros, il déduira pendant 9 ans, chaque année la somme de 4000 euros. De ce fait il restera au particulier 6000 euros pour bénéficier d’autres déductions fiscales.

Dispositif Pinel : quelles sont les règles

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’investisseur immobilier doit acquérir un logement neuf. La vente des logement neuf est soumise à la TVA immobilière, soit un régime de TVA à 20%. L’ancien quant à lui est soumis aux droits de mutation à 5.80%. A savoir que certains logement anciens peuvent être éligibles au dispositif Pinel dans la mesure au ceux-ci ont été réhabilité en logement neuf, et vendus sous le régime de TVA immobilière.

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’investisseur immobilier doit louer le logement à titre de résidence principale de son locataire pour une durée de 6,9 ou 12 ans. Cette investissement locatif se place sous le régime fiscal de location vide, ou régime des revenus fonciers. L’investisseur signe donc un bail de 3 ans avec son locataire.

Afin de profiter du dispositif Pinel et profiter des avantages fiscaux, l’investisseur doit louer son bien immobilier à des locataires possédant des revenus qui ne dépassent pas certains plafonds. Toutefois, on remarque que 80% des français correspondent à ce critère… par exemple, dans la ville de Montpellier, un couple de peut dépasser 55.045 euros de revenus net par an…

Pour défiscaliser en loi Pinel, l’investisseur doit enfin respectez des plafonds au niveau des loyers. Ces plafonds sont inférieurs de 10% à 20% par rapport aux loyers du marché immobilier libre.

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de louer son bien immobilier à un ascendant ou un descendant, sous réserve qu’il ne fasse pas parti de son foyer fiscal. Une souplesse qui n’existait pas avec le dispositif de défiscalisation précédant Duflot.

Les investissements locatifs en loi Pinel doivent être effectués dans certains secteurs, c’est à dire là où l’offre locative est inférieur à la demande locative.
Il s’agit en effet de la région parisienne, des grandes métropoles de province et de la majorité des communes de plus de 50.000 habitants (zones A bis, A, B1 et une grande partie des communes de la zone B2).

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